Estimation immobilière gratuite
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Pourquoi faire estimer un bien immobilier par un professionnel de l’immobilier près de chez vous ?

Estimer le prix d’un bien immobilier 

Déterminer un prix est la première étape d’un projet de vente immobilière

Votre projet de vente immobilière avance et vous avez besoin d’une évaluation immobilière, pour la vente de votre maison ou de votre appartement, afin de savoir quel prix vous pouvez en espérer. Ou peut-être avez-vous besoin de savoir à combien s’élève votre patrimoine immobilier pour préparer une donation ou une succession. Estimer la valeur d’un bien immobilier a une importance majeure pour votre projet de vente et aussi dans la vie de votre patrimoine.
Les éléments attachés au prix de vente d’un bien immobilier sont nombreux, il est possible d’en énumérer quelques uns.
Le prix d’un bien immobilier se situe toujours entre objectivité et affectivité.

Un bien immobilier est un bien matériel réel avec une situation immuable

Le prix d’un bien immobilier est lié à la situation physique du bien immobilier. La situation foncière d’un immeuble, son emplacement géographique sont primordiaux et indissociables de sa valeur: certains acheteurs achètent une « adresse ».
Un quartier résidentiel en bord de mer, un appartement terrasse avec vue sur la Tour Eiffel dans le 8 ème arrondissement de Paris, auront de toute évidence plus de valeur qu’un appartement en bord d’autoroute situé en rase campagne.
Cependant, même dans les beaux quartiers, les prix des appartements varient parfois de 25% pour une même superficie. Le prix  du bien immobilier est alors fonction de son exposition ou fonction de la hauteur de l’étage, côté rue ou côté jardin, versant sud, versant nord.
L’exposition, la vue et la luminosité sont des éléments situationnels de poids dans la définition du prix d’un bien immobilier.

Acheter un bien avec une excellente situation foncière permet de protéger son patrimoine des fluctuations lors des périodes de crises immobilières ;

Un bien immobilier a des caractéristiques physiques plus ou moins attractives

Des superficies réelles pour des biens déjà construits

Des surfaces habitables, des surfaces plancher, des surfaces loi Carrez pour les biens en copropriété horizontale ou verticale. Il faut toujours vérifier la superficie habitable loi Carrez lors d’un achat immobilier.

Parfois un bien immobilier autorise des extensions, voire des détachements de parcelles selon les règles du plan local d’urbanisme (PLU). La valorisation doit passer par un expert en la matière, par un professionnel immobilier.

Les superficies d’un terrain constructible

Un terrain a une superficie écrite dans un acte de copropriété, cependant il se peut que la superficie d’un terrain soit erronée, si aucun géomètre n’est venu vérifier le positionnement des bornes et les limites exactes de propriété. En cas d’absence de bornage contradictoire avec les voisins du terrain, la surface du terrain ne peut être garantie : le cadastre et les extraits cadastraux ne font pas foi juridiquement pour indiquer les limites d’un terrain.
Or bien souvent, de la superficie d’un terrain dépend la future surface habitable, la future surface de plancher ou les futures surfaces loi Carrez dans le cadre de la construction d’un immeuble en copropriété.
Les règles de constructibilité liées à la zone urbaine dans laquelle s’inscrit le terrain à évaluer, donneront la superficie constructible et habitable maximum du terrain et fixeront donc sa valeur finale.

Là encore, un professionnel immobilier peut vous conseiller afin de fixer un prix de vente, une estimation cohérente ou une valorisation optimisée du terrain.

La qualité de construction d’un bien immobilier

Diagnostics techniques et prix de vente d’un bien immobilier

Certaines maisons sont considérées comme des « poubelles énergétiques ». Les normes et les réglementations thermiques obligent tout vendeur à transmettre aux acheteurs des diagnostics énergétiques. Cela donne une idée des travaux à entreprendre en terme d’isolation et du coût de la consommation énergétique pour chaque bien immobilier.
Les diagnostics  de performance énergétique et d’émission de gaz à effet de serre impactent directement le prix de vente d’un logement ou encore une évaluation immobilière. Plus le logement est économe en énergie mieux il se vendra.

D’autres diagnostics sont obligatoires. Pour vendre ou louer une maison ou un appartement le propriétaire a l’obligation de réaliser des diagnostics techniques :

  • La détection des matériaux contenant de l’amiante.
  • L’état parasitaire.
  • Loi Carrez.
  • La détection du plomb dan les murs et peintures pour lutter contre le saturnisme.
  • Les normes d’installation électrique et gaz.
  • ERNT : risque naturels et technologiques.
  • L’état de la fosse sceptique.
  • L’état des conduits de cheminée.

 

Tout cela dans le but de donner plus de transparence et de garantie aux futurs acquéreurs.

Du jour où la décision de vendre est prise, il est nécessaire de faire tous ces diagnostics avant les premières visites pour une plus grande transparence vis à vis des acquéreurs potentiels et pour éviter toutes mauvaises surprises et toutes contestations pendant le cour de la transaction.

Vérifier les assurances en responsabilité et les garanties de la société réalisant ces expertises techniques, car chaque erreur de diagnostic peut coûter très cher.

Le type de construction influence le prix d’un bien immobilier

Appartement haussmannien, villa d’architecte, bastide, immeuble historique, loft, maison de plain-pied, chaque type de bien a une sensibilité, une architecture ou une histoire qui influence le prix immobilier.
Certains acheteurs aiment l’ancien avec du cachet, d’autres préfèrent le contemporain. Chacun ses goûts, le tout est d’avoir de bonnes fondations, de bons planchers et d’avoir une bonne toiture. Sauf si on aime les travaux.

Une maison de caractère chargée d’histoire, ou une villa réalisée par le dernier architecte à la mode aura toujours une côte supérieure à un bien immobilier dit classique et formaté que l’on trouve souvent dans les conceptions verticales des immeubles collectifs d’après guerre.

L’agencement intérieur et la volumétrie des biens immobiliers

Souvent sont évoqués  les prix par m2, et parfois nous pourrions aussi parler de prix par m3 lorsque les volumes sont particulièrement remarquables. Les volumes, le sentiment de grandeur et d’espace, influencent le prix des biens immobiliers.

De même une maison facile à vivre avec une chambre de plain-pied et une implantation sur un terrain plat offre un avantage : le confort de vie par rapport à une maison sur trois niveaux sur un terrain en pente..

L’accessibilité d’un bien immobilier et une circulation aisée valorise aussi un bien immobilier. Aujourd’hui les constructions neuves ont obligation d’être aux normes d’accessibilité dixit la loi du 11 février 2005 sur l’égalité des droits et des chances.

Les matériaux dans les biens immobiliers

Les prestations d’un appartement ou d’une maison sont tous les éléments composant le second œuvre et les finitions. De beaux parquets, de magnifiques enduits à la marocaine en tadelakt, de la domotique pour les ouvertures et la surveillance d’un logement, sont aussi des éléments de valorisation de tout bien immobilier.

Le degré de finition et la qualité du travail réaliser que ce soit pour l’application de plâtre, de stuc ou de la peinture, pour la pose des sols. Moins l’œil accroche sur des défauts plus le prix est haut.

La décoration d’une maison influence aussi un acquéreur potentiel. Et il est vrai que les éléments décoratifs amène une touche de présentation du bien nécessaire à une bonne présentation du bien auprès des acheteurs. Depuis ce constat des agences sont spécialisées en « home-staging » et aide leurs clients à mieux présenter leur bien immobilier.

Les équipements et les éléments indissociables d’un bien immobilier

Une piscine, un puits sur le terrain, un abri voiture ou une belle cuisine contribue évidemment à valoriser un bien immobilier.
Une cave à vin, un poêle à bois design, une dépendance, tout est important pour donner la valeur d’un bien immobilier.

Estimer un bien immobilier d’investissement entre valeur foncière et impact fiscal

Estimer un appartement en fonction de sa valeur locative prend encore des considérations différentes dont la principale est au final la rentabilité du bien immobilier par rapport à sa situation foncière et par rapport à son impact fiscal.

Il existe plusieurs formules pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier. Des formules basiques et des formules plus complexes incluant la fiscalité de l’investisseur.

Dans un quartier dit populaire, un appartement devra avoir une rentabilité élevée pour séduire un investisseur.

Dans un quartier prisé et ultra-résidentiel l’investissement immobilier a pour objet non plus la rentabilité, mais la protection du patrimoine.

Un immeuble avec travaux permet à l’investisseur de générer du déficit foncier et souvent malgré une rentabilité faciale qui paraît faible, le taux de rendement interne de l’investissement est excellent.

Pour vendre un bien immobilier destiné à un investisseur l’idéal est de s’entourer de professionnels qui seront capables d’evaluer le bien, et son intérêt fiscal.

La valeur d’un bien immobilier est aussi inhérente aux droits qui lui sont rattachés

Attention aux droits immobiliers auxquels est rattaché chaque maison, chaque appartement, chaque lopin de terre:

  • Est-ce une copropriété ?
  • Existe-t-il des procédures en cours ?
  • Les limites séparatives sont elles justes ?
  • Est-il possible de valoriser mon bien immobilier en effectuant une division de parcelle ?
  • Y-a-t-il un projet urbain tout proche de la maison ?
  • Le bien est-il grevé par une servitude de passage, ou un droit de puisage ?
  • Quelle sera la fiscalité après la vente du bien ?

Il existe autant de questions juridiques, qu’ils existent de biens immobiliers. C’est pourquoi l’idéal pour estimer votre bien est de passer par un professionnel immobilier proche de chez vous, qui connait le marché immobilier, le droit immobilier et aussi les facteurs urbains pouvant influencer le prix ou l’estimation d’un immeuble.

La valeur affective d’un bien immobilier

Le prix d’un bien immobilier est complexe à aborder pour un vendeur, car celui-ci est relié à sa maison par un affect très fort, parfois viscéral, qui ne permet pas toujours d’être objectif.
Avoir construit sa maison de ses mains,  y avoir vu grandir ses enfants, avoir investi tant d’années dans un prêt immobilier sont parmi les raisons qui troublent l’objectivité de chacun pour évaluer un bien immobilier.
Malgré tout cet affectif détenu par les murs et la mémoire de chaque bien immobilier, malgré toutes les émotions du propriétaire et de son vécu, il faut savoir regarder la valeur des biens immobiliers avec la tête froide et de façon objective car c’est le marché entre l’offre et la demande qui guide au final les prix de l’immobilier. Plus c’est rare, plus c’est cher.

Seuls des professionnels immobiliers pourront vous donner des éléments objectifs, tels qu’une étude comparative des derniers biens vendus, et des biens à vendre comparables au votre, ou vous montrer des actes de ventes faisant preuve des prix de vente réels qui sont pratiqués dans votre quartier.

Estimer un bien immobilier de prestige

Le prix d’un appartement de grand luxe à Monaco autour de 500 000 millions d’euros. L’immobilier de luxe est un domaine qui se rapproche de l’art et dont la côte s’évalue à la force des émotions que le bien immobilier de luxe procure.

 

« La rareté du fait donne du prix à la chose ». Jean de la Fontaine.